Buying in Puglia, explained by someone who's done it.Comprare casa in Puglia, spiegato da chi l'ha fatto.
Italian mortgages, property taxes, notaries, permits and paperwork — in plain English. Ask your questions before you sign anything, and know what to expect at every step. Mutui, tasse sulla casa, notaio, permessi e burocrazia, spiegati in modo chiaro. Fai le tue domande prima di firmare qualsiasi cosa e sappi cosa aspettarti a ogni passo.
What I can help you withSu cosa posso aiutarti
I'm Roberto Giannelli — Italian, living between Surrey and Puglia, and I've bought, financed and renovated property here myself. This site sets out what I wish someone had told me. If you have a question, call or WhatsApp me. Sono Roberto Giannelli: italiano, vivo tra il Surrey e la Puglia e qui ho comprato, finanziato e ristrutturato immobili in prima persona. Questo sito raccoglie quello che avrei voluto sapere prima. Per qualsiasi domanda, chiamami o scrivimi su WhatsApp.
Before you buyPrima di comprare
What to check on a property before you make an offer, which professionals you need, and what the real budget looks like on top of the price.Cosa verificare prima di fare un'offerta, quali professionisti servono e qual è il budget reale oltre al prezzo.
Mortgages & moneyMutui e pagamenti
How Italian banks treat non-resident buyers, how much deposit to expect, and how to move money from the UK without surprises.Come le banche italiane valutano chi non è residente, quanto anticipo serve e come trasferire denaro dal Regno Unito senza sorprese.
Taxes & paperworkTasse e pratiche
Codice fiscale, purchase taxes, IMU, TARI, renting out, permits for works — and what still needs declaring back in the UK.Codice fiscale, imposte d'acquisto, IMU, TARI, affitti, permessi per i lavori e cosa va dichiarato anche nel Regno Unito.
How buying works in ItalyCome si compra casa in Italia
From first viewing to keys, a straightforward resale purchase usually takes 2–4 months. Rural properties and mortgages add time.Dalla prima visita alle chiavi, un acquisto semplice richiede di solito 2–4 mesi. Immobili rurali e mutuo allungano i tempi.
Get a codice fiscaleCodice fiscale
Your Italian tax code, needed for any offer, bank account or utility. It's free. In the UK, apply through the Italian Consulate in London (check its current booking options, including virtual appointments); in Italy, ask an Agenzia delle Entrate office.Serve per qualsiasi proposta, conto o utenza ed è gratuito. Nel Regno Unito si richiede tramite il Consolato Generale d'Italia a Londra (verifica le modalità di prenotazione, anche virtuali); in Italia presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
Open an Italian bank accountConto corrente italianorecommendedconsigliato
Not legally required, but it makes deposits, the final payment, utilities and tax payments far simpler.Non è obbligatorio, ma semplifica caparra, saldo, utenze e pagamento delle imposte.
Due diligence — before you offerVerifiche prima dell'offerta
Have an independent geometra or architect check the building against the catasto (visura and planimetria) and the planning records (conformità urbanistica). The notaio checks title, mortgages and other registered charges. Most problems in Puglia start here.Fai verificare da un geometra o architetto di fiducia la corrispondenza con il catasto (visura e planimetria) e la conformità urbanistica. Il notaio verifica provenienza, ipoteche e altri gravami trascritti. In Puglia quasi tutti i problemi nascono qui.
Proposta d'acquisto (offer)Proposta d'acquisto
A written, usually irrevocable offer with a small deposit. Once the seller accepts it, it can itself become a binding preliminary contract. If you need a mortgage or satisfactory technical checks, have those conditions drafted into the offer before you sign it. Adding them at the compromesso may be too late.Offerta scritta, di solito irrevocabile, con un piccolo deposito. Una volta accettata può valere già come contratto preliminare vincolante. Se ti servono il mutuo o l'esito positivo delle verifiche tecniche, fai inserire queste condizioni nella proposta prima di firmarla: aggiungerle al compromesso può essere troppo tardi.
Compromesso / preliminareCompromesso / preliminare
The preliminary contract, often with a caparra confirmatoria (commonly 10–20%, though no amount is fixed by law). If the buyer defaults, the seller can withdraw and keep the deposit. If the seller defaults, the buyer can withdraw and claim double, or pursue other remedies instead. It must be registered with the Agenzia delle Entrate within 30 days. Ask the notaio whether to record it in the property register too (trascrizione), which gives you extra protection.Contratto preliminare, spesso con caparra confirmatoria (di solito 10–20%, ma la legge non fissa un importo). Se è inadempiente l'acquirente, il venditore può recedere e trattenere la caparra; se è inadempiente il venditore, l'acquirente può recedere ed esigere il doppio, oppure scegliere altri rimedi. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Chiedi al notaio se conviene anche la trascrizione, che offre una tutela in più.
Mortgage, if you need oneMutuo, se serve
The bank's valuation (perizia) and approval usually come between the preliminary contract and completion, so the mortgage condition must already be in the first binding document you sign.Perizia e delibera della banca arrivano di solito tra preliminare e rogito: per questo la condizione sospensiva del mutuo deve essere già nel primo documento vincolante che firmi.
Rogito at the notaio (completion)Rogito dal notaio
You sign the deed before a notaio, pay the balance and the purchase taxes (the notaio collects and pays them), and get the keys. If you don't understand Italian, the notaio will tell you how the deed will be handled: either in your language, if the notaio and witnesses know it, or with an interpreter. If you can't attend, you can sign a power of attorney (procura) before a UK notary, with an apostille. Have the Italian notaio approve the wording first.Si firma l'atto davanti al notaio, si paga il saldo e le imposte (le versa il notaio) e si ricevono le chiavi. Se non conosci l'italiano, il notaio indica come procedere: atto nella tua lingua, se la conoscono notaio e testimoni, oppure con un interprete. Se non puoi esserci, puoi firmare una procura davanti a un notary nel Regno Unito, con apostille; fai approvare prima il testo dal notaio italiano.
After completionDopo il rogito
Transfer utilities into your name, register for TARI with the comune, and diarise IMU payments (16 June and 16 December) if it's a second home.Volture delle utenze, iscrizione TARI in Comune e scadenze IMU (16 giugno e 16 dicembre) se è una seconda casa.
What it really costsQuanto costa davvero
If you buy a home from a private individual, you can ask in the deed for registration tax to be charged on the cadastral value (prezzo-valore) rather than the price. This isn't automatic, but it's usually much lower. Total costs on top of the price are often around 6–12%, and can be more, especially when the sale is subject to VAT.Se compri un'abitazione da un privato, puoi chiedere in atto che l'imposta di registro si calcoli sul valore catastale (prezzo-valore) invece che sul prezzo: non è automatico, ma di solito conviene molto. I costi oltre al prezzo sono spesso intorno al 6–12%, ma possono essere superiori, soprattutto se la vendita è soggetta a IVA.
| CostVoce | Without prima casa reliefSenza agevolazione prima casa | With prima casa reliefCon agevolazione prima casa |
|---|---|---|
| Private seller (or VAT-exempt sale): imposta di registroDa privato (o vendita esente IVA): imposta di registro | 9% | 2% |
| + imposte ipotecaria and catastale+ imposte ipotecaria e catastale | €50 + €50 | €50 + €50 |
| Sale subject to VAT (e.g. some sales by builders): IVA on the priceVendita soggetta a IVA (es. alcune vendite da costruttore): IVA sul prezzo | 10% (22% A/1, A/8, A/9) | 4% |
| + registro, ipotecaria and catastale (fixed)+ registro, ipotecaria e catastale (fisse) | €200 × 3 | €200 × 3 |
| Notaio (deed, searches, registration) (estimate)Notaio (atto, visure, registrazione) (stima) | ≈ €2,000–3,500 | |
| Estate agent (if used), per side (typical)Agenzia (se presente), per parte (tipico) | ≈ 2–4% + IVA 22% | |
| Independent technical checks (geometra/architect) (estimate)Verifiche tecniche (geometra/architetto) (stima) | ≈ €500–1,500 | |
| Interpreter / translation at the deed, if needed (estimate)Interprete / traduzione all'atto, se serve (stima) | ≈ €300–600 | |
Minimum registro €1,000. Cadastral value = rendita catastale × 1.05 × 120 without relief, or × 110 with relief. Prima casa relief also depends on the property category and on what you already own in Italy. It isn't ruled out just because you live abroad. The usual route is living in the comune or moving your residence there within 18 months. Other routes include working in that comune, or special rules for people who moved abroad for work after living or working in Italy. The relief is separate from the IMU main-home exemption. Confirm your case with the notaio before the offer.Registro minimo €1.000. Valore catastale = rendita × 1,05 × 120 senza agevolazione, × 110 con agevolazione. L'agevolazione prima casa dipende anche dalla categoria catastale e dagli immobili già posseduti, e non è esclusa solo perché vivi all'estero: la via più comune è risiedere nel Comune o trasferirvi la residenza entro 18 mesi; altre vie sono svolgervi la propria attività o le regole speciali per chi si è trasferito all'estero per lavoro. È distinta dall'esenzione IMU per l'abitazione principale. Verifica il tuo caso con il notaio prima della proposta.
Illustration: €200,000 house, private seller, no prima casa reliefEsempio: casa da €200.000, da privato, senza agevolazione prima casa
Excludes mortgage costs and any taxes paid on the preliminary contract. For comparison, the same €200,000 sale subject to 10% VAT starts at €20,600 in taxes alone.Esclusi i costi del mutuo e le imposte pagate sul preliminare. Per confronto, la stessa vendita da €200.000 soggetta a IVA al 10% parte da €20.600 di sole imposte.
Italian mortgages for non-residentsMutui per non residenti
Possible, but plan for a large deposit. Each lender sets its own rules on eligibility, valuation, documents and timing, so get its requirements in writing early. The figures below are typical ranges, not guarantees.Si può fare, ma serve un anticipo importante. Ogni banca fissa i propri criteri su requisiti, perizia, documenti e tempi: fatteli dare per iscritto il prima possibile. I valori qui sotto sono intervalli tipici, non garanzie.
What to expectCosa aspettarsi
- Loan-to-value: commonly 50–60% of the bank's valuation, not the price, for non-residents with foreign income. Example: a €200,000 purchase valued at €180,000 gives a 60% loan of €108,000, so you fund €92,000 plus costs.LTV: spesso 50–60% del valore di perizia (non del prezzo) per non residenti con reddito estero. Esempio: acquisto a €200.000, perizia €180.000, mutuo al 60% = €108.000; restano €92.000 più i costi.
- Mortgage costs: valuation and lender fees, plus imposta sostitutiva of 2% of the loan, or 0.25% for an eligible prima casa purchase.Costi del mutuo: perizia e spese bancarie, più imposta sostitutiva del 2% sull'importo, o 0,25% per acquisto prima casa con i requisiti.
- Timing: often 2–4 months from application to completion (estimate).Tempi: spesso 2–4 mesi dalla richiesta al rogito (stima).
- Small loans: some lenders set a minimum loan for non-residents, often around €100,000.Importi piccoli: alcune banche fissano un importo minimo per i non residenti, spesso intorno ai €100.000.
Documents banks often ask forDocumenti spesso richiesti
- Passport and codice fiscalePassaporto e codice fiscale
- Last 2–3 years' tax returns / SA302s, recent payslips or accountsUltime 2–3 dichiarazioni dei redditi (SA302), buste paga o bilanci
- UK credit report and 6 months' bank statementsReport creditizio UK ed estratti conto degli ultimi 6 mesi
- Signed compromesso and property documentsCompromesso firmato e documenti dell'immobile
- Possibly a traduzione asseverata of your English documents (see below)Eventualmente la traduzione asseverata dei documenti in inglese (vedi sotto)
Sworn translations (traduzione asseverata)Traduzione asseverata (giurata)
Many Italian lenders ask for UK payslips, tax returns, accounts or bank statements to be translated into Italian, often as a traduzione asseverata: an Italian translation that the translator swears to before an Italian court (tribunale), a giudice di pace or a notaio. A €16 marca da bollo is due for every 4 pages, or every 100 lines, including the sworn statement (some exemptions apply).Molte banche italiane chiedono la traduzione in italiano di buste paga, dichiarazioni dei redditi, bilanci o estratti conto, spesso come traduzione asseverata: una traduzione in italiano giurata dal traduttore davanti a un tribunale, a un giudice di pace o a un notaio. Si paga una marca da bollo da €16 ogni 4 facciate o ogni 100 righe, compreso il verbale di giuramento (salvo esenzioni).
- Budget (estimate): roughly €25–60 per page for the translation, plus stamps. A typical mortgage pack runs to a few hundred euros.Budget (stima): indicativamente €25–60 a pagina per la traduzione, più le marche. Un fascicolo tipico per il mutuo costa qualche centinaio di euro.
- Before paying for translations, get the lender's written list of documents and the form it needs (sworn or not), so you only translate what it requires. Allow 1–2 weeks (estimate).Prima di pagare le traduzioni fatti dare per iscritto dalla banca l'elenco dei documenti e la forma richiesta (giurata o no), così traduci solo il necessario. Calcola 1–2 settimane (stima).
- Official UK documents (e.g. certificates, a power of attorney) may also need an apostille from the UK Foreign Office before translation. Check with the bank or notaio.Documenti ufficiali UK (certificati, procure) possono richiedere anche l'apostille del Foreign Office prima della traduzione. Verifica con banca o notaio.
Owning: property taxes & renting outDopo l'acquisto: tasse e affitti
IMU
Annual municipal property tax. Not due on a non-luxury main home, but due on a second home. For an ordinary home it is roughly rendita catastale × 1.05 × 160 × the local rate, which each comune sets (often up to 1.06% for second homes). Example: rendita €800 at 1.06% ≈ €1,425 a year for 100% ownership. Paid by 16 June and 16 December.Imposta comunale annua. Non si paga sull'abitazione principale non di lusso, ma si paga sulla seconda casa. Per un'abitazione ordinaria: rendita × 1,05 × 160 × aliquota comunale (spesso fino all'1,06% per le seconde case). Esempio: rendita €800 all'1,06% ≈ €1.425 l'anno per la piena proprietà. Scadenze 16 giugno e 16 dicembre.
TARI
Waste collection tax, based on floor area and the comune's tariffs. You must file a declaration after buying. Check your comune's procedure, deadline and tariff.Tassa sui rifiuti, in base alla superficie e alle tariffe comunali. Dopo l'acquisto va presentata la dichiarazione: verifica procedura, scadenza e tariffa del tuo Comune.
Renting it outAffittare
Short lets (30 days or less) can use cedolare secca: 21% on one property you choose, 26% on the other. From 2026 this only applies if you short-let no more than two apartments. Above that, the activity is presumed to be a business needing a Partita IVA. In Puglia you also need the regional registration, the national CIN code, the communications to the comune (via SUAP) where required, and the safety requirements.Per gli affitti brevi (fino a 30 giorni) si può usare la cedolare secca: 21% su un immobile a scelta, 26% sull'altro. Dal 2026 vale solo se si affittano in breve non più di due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa, con Partita IVA. In Puglia servono anche la registrazione regionale, il CIN, le comunicazioni al Comune (tramite SUAP) dove previste e i requisiti di sicurezza.
Trulli, masserie & country homesTrulli, masserie e case di campagna
This is where foreign buyers most often underestimate cost and time. A beautiful ruin in the Valle d'Itria can be a great buy, or a permit headache that costs years.È qui che chi arriva dall'estero sottovaluta di più costi e tempi. Un rudere bellissimo in Valle d'Itria può essere un ottimo affare o un problema di permessi che dura anni.
Check before you commitDa verificare prima di impegnarsi
- Unauthorised extensions: many rural properties have additions that were never permitted. Does what's built match the permits and the catasto?Abusi: molti immobili rurali hanno ampliamenti mai autorizzati. Lo stato di fatto corrisponde a titoli edilizi e catasto?
- Agricultural zoning (zona E): strict limits on new floor area and on changing use.Zona agricola (E): limiti rigidi a nuove volumetrie e cambi di destinazione.
- Landscape protection: much of the area is protected by Puglia's landscape plan (PPTR), so many works need an autorizzazione paesaggistica.Vincolo paesaggistico: gran parte del territorio è tutelata dal PPTR e molti lavori richiedono l'autorizzazione paesaggistica.
- Access rights (servitù di passaggio) over neighbours' land.Accesso: servitù di passaggio sui fondi vicini.
Services & worksServizi e lavori
- Water: often no mains supply, so expect a cistern. Drilling or using a well follows regional rules: a notification for some domestic uses, a licence for others.Acqua: spesso non c'è l'acquedotto, quindi si usa una cisterna. Per i pozzi valgono le regole regionali: comunicazione per alcuni usi domestici, concessione per altri.
- Drainage: with a septic system (e.g. fossa Imhoff), check that the discharge itself (scarico) is authorised, not just that the tank exists.Scarichi: con fossa Imhoff o simili verifica l'autorizzazione allo scarico, non solo la presenza della vasca.
- Electricity: a new connection to a remote property can be expensive. Get a quote early.Elettricità: un nuovo allaccio in campagna può costare molto. Chiedi presto un preventivo.
- Permits for works: depending on the works and the site, this could be a CILA, a SCIA or a permesso di costruire, plus separate landscape approval where needed. A local tecnico decides and files them.Titoli edilizi: a seconda dei lavori e del sito servono CILA, SCIA o permesso di costruire, più l'eventuale autorizzazione paesaggistica. Li individua e li presenta un tecnico locale.
Services & feesServizi e tariffe
Start with a free 15-minute call. If you want more, every service has a fixed fee agreed in writing before any work starts. I take no commission from sellers, agents or banks, so my advice has no reason to push you towards a sale.Si parte con una chiamata gratuita di 15 minuti. Se serve altro, ogni servizio ha un prezzo fisso concordato per iscritto prima di iniziare. Non prendo provvigioni da venditori, agenzie o banche, quindi i miei consigli non hanno alcun interesse a spingerti verso un acquisto.
Intro callPrima chiamata
FreeGratis
15 minutes on the phone or WhatsApp. Tell me where you are in the process and I'll tell you honestly what you need, and whether you need me at all.15 minuti al telefono o su WhatsApp. Mi racconti a che punto sei e ti dico onestamente cosa ti serve, anche se la risposta è che non ti servo io.
ConsultationConsulenza
£120 / 60 min
A focused video or phone session: how the buying process works, a realistic budget, purchase and ownership taxes, how the Italian mortgage process works, and what to ask whom. You get a written summary afterwards. I don't recommend specific lenders or loan products.Una sessione al telefono o in video: come funziona l'acquisto, un budget realistico, imposte d'acquisto e di possesso, come funziona l'iter del mutuo e a chi chiedere cosa. Dopo ricevi un riepilogo scritto. Non consiglio banche o prodotti di finanziamento specifici.
Pre-offer checkVerifica prima dell'offerta
from €500da €500
Before you sign a proposta: I go through the listing and the documents available, list the points to check (permits, catasto, access, utilities), prepare a brief for your geometra and the questions for the seller and the notaio. The geometra does the checks and bills separately.Prima di firmare la proposta: esamino annuncio e documenti disponibili, elenco i punti da verificare (conformità, catasto, accessi, utenze), preparo il brief per il tuo geometra e le domande per venditore e notaio. Le verifiche le fa il geometra, con onorario a parte.
Buyer's companionAccompagnamento all'acquisto
from €1,500da €1.500
Practical support from offer to keys: I organise the paperwork, track dates and deadlines, liaise with the geometra, notaio and translator, prepare your questions on the contract for the notaio or your lawyer, and come with you to the rogito. You deal with the bank directly or through an authorised broker.Supporto pratico dalla proposta alle chiavi: organizzo documenti, scadenze e tempi, tengo i contatti con geometra, notaio e traduttore, preparo le tue domande sul contratto per il notaio o il tuo avvocato e ti accompagno al rogito. Con la banca tratti direttamente o tramite un mediatore autorizzato.
Paid services are confirmed once the fee is agreed in writing and paid. Written terms, including your cancellation rights as a consumer, are sent before you book. I don't find properties or put buyers and sellers in touch, I don't recommend or arrange mortgages, and I don't give legal advice. For those I'll point you to a registered agent, an authorised credit broker or a lawyer.I servizi a pagamento si confermano dopo l'accordo scritto e il pagamento; prima della prenotazione ricevi le condizioni scritte, compreso il diritto di recesso del consumatore. Non cerco immobili né metto in contatto acquirenti e venditori, non consiglio né procuro mutui e non do consulenza legale: per questo ti indirizzo a un agente iscritto, a un mediatore creditizio autorizzato o a un avvocato.
Frequently asked questionsDomande frequenti
Can UK citizens buy property in Italy after Brexit?I cittadini britannici possono comprare in Italia dopo la Brexit?
Generally yes. UK nationals covered by the Withdrawal Agreement keep their rights. For other UK buyers, ownership by foreigners depends on reciprocity, so have the notaio confirm your position before you sign a binding offer. Buying a property does not give you the right to live in Italy; residence is a separate immigration question.In generale sì. I cittadini britannici tutelati dall'Accordo di recesso mantengono i loro diritti; per gli altri vale il principio di reciprocità, quindi fai confermare la tua posizione dal notaio prima di firmare un'offerta vincolante. Comprare casa non dà diritto a risiedere in Italia: la residenza è una questione separata.
Do I need to be in Italy to complete?Devo essere in Italia per il rogito?
No. You can sign a power of attorney (procura) before a UK notary, with an apostille, and someone you trust signs for you. Have the Italian notaio approve the wording and confirm the translation requirements first.No. Puoi firmare una procura davanti a un notary nel Regno Unito, con apostille, e una persona di fiducia firma per te. Fai approvare prima il testo dal notaio italiano e chiedi quali traduzioni servono.
Isn't the notaio my lawyer?Il notaio non è il mio avvocato?
No. The notaio is a neutral public official who ensures the deed is legal and the taxes are paid. They don't negotiate for you or inspect the building. For complex or rural purchases, use your own geometra/architect and, if needed, a lawyer (avvocato).No. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale: garantisce la legalità dell'atto e il versamento delle imposte, ma non tratta per te né verifica l'immobile. Per acquisti complessi o rurali servono un tecnico di fiducia e, se necessario, un avvocato.
Can I get the 2% "prima casa" rate as a foreigner?Uno straniero può avere l'agevolazione prima casa al 2%?
Possibly. Living abroad doesn't rule it out. The usual route is moving your registered residence to that comune within 18 months, and the property category and what you already own in Italy also matter. Italians who moved abroad for work have specific rules, which changed in 2023. Check with the notaio before the offer.Può darsi: vivere all'estero non la esclude. La via più comune è trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi; contano anche la categoria catastale e gli immobili già posseduti in Italia. Per chi si è trasferito all'estero per lavoro valgono regole specifiche, modificate nel 2023. Verifica con il notaio prima della proposta.
How much should I offer below the asking price?Quanto offrire sotto il prezzo richiesto?
There's no fixed rule. In rural Puglia, asking prices are often negotiable, especially for properties that have been on the market a long time or need permit work. Compare with recent local sales and the OMI values published by the Agenzia delle Entrate.Non c'è una regola fissa. Nella Puglia rurale i prezzi richiesti sono spesso trattabili, soprattutto per immobili fermi da tempo o con pratiche da sistemare. Confronta con le vendite recenti in zona e con le quotazioni OMI dell'Agenzia delle Entrate.
Ask before you buyChiedi prima di comprare
Thinking about a property, or already halfway through? The first 15 minutes are free. Call or send a WhatsApp, in English or Italian.Stai valutando un immobile o sei già a metà strada? I primi 15 minuti sono gratuiti. Chiamami o scrivimi su WhatsApp, in italiano o in inglese.